Mercati e Patrimonio

Real Estate: le novità normative della Legge di Bilancio spiegate dagli esperti del Gruppo Gabetti.

08/04/2025

SALVA

Gli esperti del Gruppo Gabetti rispondono alle nostre domande sulle novità introdotte dalla legge di Bilancio 2025.

Iniziamo dalle novità, il legislatore fiscale ha introdotto delle limitazioni alle detrazioni di spesa in funzione del reddito e del nucleo familiare. Sul reddito, quali sono i redditi da considerare per calcolare le soglie?
La limitazione alle detrazioni in funzione del reddito è stabilita dall’art. 16-ter TUIR il cui comma 6 espressamente prevede che “il reddito complessivo è assunto al netto del reddito dell'unità immobiliare adibita ad abitazione principale e di quello delle relative pertinenze (…)”. I redditi immobiliari vanno dunque compresi, eccetto quelli relativi all'unità immobiliare adibita ad abitazione principale e relative pertinenze.

La soglia del reddito utilizzata per determinare l’ammontare massimo detraibile rimarrà costante o dovrà essere verificata di anno in anno?

L’ammontare massimo detraibile in base all’art. 16-ter TUIR deve essere determinato di anno in anno, sicché rileva il reddito dell’anno nel quale si vuole usufruire della detrazione. D’altro lato e coerentemente, il comma 5 dell’art. 16- ter stabilisce che ai fini del computo dell'ammontare complessivo degli oneri e delle spese detraibili, per le spese la cui detrazione è ripartita in più annualità (quelle di cui all'articolo 16-bis TUIR ovvero di altre disposizioni normative) rilevano le rate di spesa riferite a ciascun anno.

Per usufruire di questi benefici fiscali, il contribuente deve presentare una CILA o qualche altro documento utile oppure non è necessario?

Per quanto riguarda la Legge di Bilancio 2025, l’unica novità introdotta in termini di documentazione da produrre è quella già analizzata al punto (vi) per l’applicabilità del Superbonus alle spese sostenute nel 2025. Si ricorda, inoltre, che nel caso di lavori di importo superiore a 516.000 euro, questi devono essere affidati a imprese in possesso, al momento della sottoscrizione del contratto di appalto, dell'attestazione di qualificazione Soa.

Potete riassumere gli adempimenti per i diversi Bonus?

Bonus casa di cui all’art. 16-bis, comma 1, TUIR:
1. essere in possesso di titolo idoneo di possesso o detenzione dell’immobile su cui sono effettuati gli interventi;
2. se applicabile, inviare nel rispetto della disciplina sulle condizioni di sicurezza nei cantieri, una comunicazione all’Azienda sanitaria locale competente per territorio (con raccomandata A.R. o altre modalità stabilite dalla Regione) con le seguenti informazioni:

generalità del committente dei lavori e ubicazione degli stessi;
natura dell’intervento da realizzare;
dati identificativi dell’impresa esecutrice dei lavori con esplicita assunzione di responsabilità, da parte della medesima, rispetto agli obblighi posti dalla normativa in materia di sicurezza sul lavoro e contribuzione;
data di inizio dell’intervento di recupero;
la comunicazione preliminare all’Asl non va fatta nei casi in cui i decreti legislativi relativi alle condizioni di sicurezza nei cantieri non prevedono tale obbligo
essere in possesso delle abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (concessione, autorizzazione o comunicazione di inizio lavori);
che i pagamenti siano effettuati con bonifico bancario o postale.

Sismabonus di cui all’ art. 16, D.L. 63/2013:
trasmettere per via telematica all'ENEA le informazioni sugli interventi effettuati al fine di effettuare il monitoraggio degli interventi e la valutazione del risparmio energetico da essi conseguito.

Eco-bonus di cui all’art. 14 dl 63/2013:

essere in possesso dell’asseverazione di un tecnico abilitato che attesti la rispondenza degli interventi ai prescritti requisiti tecnici;
essere in possesso dell’attestato di prestazione energetica (APE) (non richiesta per tutte le tipologie di interventi);
trasmettere per via telematica all'ENEA le informazioni sugli interventi effettuati al fine di effettuare il monitoraggio degli interventi e la valutazione del risparmio energetico da essi conseguito.

Quali sono le detrazioni fiscali connesse a immobili non residenziali?
Le modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2025 riguardano, ove applicabili, tanto gli immobili residenziali, quanto quelli non residenziali. In sintesi, le modifiche comuni ai due beni riguardano:

Aliquote di detrazione

Anno 2025: Per gli interventi effettuati su immobili non residenziali, la detrazione fiscale è fissata al 36% delle spese sostenute.
Anni 2026-2027: La detrazione scende al 30% per gli stessi interventi.

Interventi agevolabili

Efficientamento Energetico [Ecobonus, prf. 2, punto (ii)]
Riduzione del rischio sismico [Sismabonus, prf. 2, punto (iv)]

Si ricorda, inoltre, che...

Il Bonus Casa è applicabile sostanzialmente ai soli immobili ad uso abitativo. Tuttavia, è possibile fruire della detrazione d'imposta nell’ipotesi in cui gli interventi riguardino un immobile non residenziale che risulterà con destinazione d'uso abitativo solo a seguito dei lavori edilizi, purché nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente che gli stessi comportano il cambio di destinazione d'uso del fabbricato in abitativo. Nella diversa ipotesi di interventi realizzati su unità immobiliari adibite promiscuamente a residenza e ufficio la detrazione è riconosciuta ma ridotta alla metà.

Quali sono gli adempimenti che il fisco verificherà per gli immobili che hanno beneficiato del superbonus?

Questo processo di verifica di divide in due fasi.

La prima, a monte, tramite la valutazione della presenza del visto di conformità e dell’asseverazione della congruità delle spese, quali condizioni per poter accedere all’ agevolazione, nonché della documentazione fiscale richiesta. In particolare, il primo, è rilasciato dai soggetti incaricati della trasmissione telematica delle dichiarazioni e attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta per gli interventi agevolabili. La seconda viene rilasciata al termine dei lavori o per ogni stato di avanzamento dei lavori, attesta i requisiti tecnici sulla base del progetto e della effettiva realizzazione. Nei casi di cessione del credito o sconto in fattura, la verifica preventiva viene effettuata anche in ottica anti-frode.
La seconda, a posteriori, tramite ispezioni e sopraluoghi per l’accertamento dell’effettuazione degli interventi. Inoltre, l’Agenzia andrà a verificare lo stato degli aggiornamenti catastali, la cui disciplina è stata recentemente modificata dalla Legge di bilancio 2024 [art. 1, comma 86]. I contribuenti sono tenuti, infatti, a dichiarare la variazione dello stato degli immobili interessati dagli interventi agevolati con il Superbonus. In caso di mancata comunicazione, l’Agenzia invia agli interessati una comunicazione all’ interessato consentendogli di regolarizzare la propria posizione attraverso la presentazione tardiva della dichiarazione, beneficiando di una riduzione delle sanzioni. Fermo restando quanto premesso, si ricorda che la Legge di Bilancio 2025, ha introdotto nuove condizioni che devono essere verificate per poter accedere al Superbonus per le spese sostenute nel 2025

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